Que faut-il savoir sur les baux commerciaux avant de signer ?
Les baux commerciaux encadrent les relations entre les locataires et les propriétaires de locaux. Ils sont des engagements de longue durée et qui sont nécessaires pour le fonctionnement du fonds de commerce.
Avant de conclure et signer un contrat de bail, il faut comprendre ses principales clauses.
Baux commerciaux : définition
Le bail commercial, appelé aussi bail3-6-9, renvoie à un contrat de location d’un local utilisé pour exploiter un fonds de commerce, artisanal ou industriel.
L’article L145-1 du Code de Commerce encadre le régime des baux commerciaux.
Infos utiles :
- Afin de déroger au régime des baux commerciaux, on peut conclure un bail civil qui est soumis au droit commun des contrats.
- Ce type de contrat est conclu entre le propriétaire du fonds de commerce et le propriétaire des locaux. Le propriétaire peut être une société ou un particulier. Le locataire est souvent l’exploitant du fonds.
- Généralement, le bail a une valeur juridique même quand il n’est pas signé.
- Certaines activités comme les professions libérales seront soumises à d’autres types de contrats comme le bail rural et le bail professionnel.
- On peut conclure un bail mixte qui sert de lieu d’exercice professionnel et d’habitation.
La forme des baux commerciaux
Conclure un contrat écrit est fortement recommandé pour se prémunir en cas de besoin.
Il est également conseillé d’avoir recours à un avocat ou à un notaire pour le rédiger vu l’engagement sérieux lié à ce bail. Maître Huber, avocat à Lille en droit commercial, vous accompagne dans la rédaction de votre bail.
En ce qui concerne sa forme, il n’existe pas des règles particulières pour assurer sa validité. Par ailleurs, le bailleur doit communiquer à son futur locataire un état des risques technologiques et naturels.
Aussi, le local à louer doit être administrativement affecté à l’exercice d’une activité professionnelle. Dans le cas contraire, il faut changer l’usage ou la destination des lieux.
Les baux commerciaux, liés aux locaux à usage de bureaux ou de commerce ayant une surface qui est supérieure à 2000 m2, doivent comprendre une annexe environnementale.
La destination des baux commerciaux
La destination du local doit être précisée sur le contrat afin d’éviter les mauvaises interprétations.
Cette clause est ainsi importante surtout pour le locataire. Plus elle est large, mieux c’est. On peut même trouver des baux qui prévoient l’exercice de tout type d’activité.
La durée du bail
La durée minimale est 9 ans, toutefois, la résiliation triennale est possible.
Une location d’une durée plus longue peut, cependant, avoir des impacts juridiques conséquents puisque le bail d’une durée de plus de 9 ans peut remettre en cause le principe de résiliation triennale et également l’encadrement de la révision des loyers.
Néanmoins, conclure un bail de courte durée ou un bail dérogatoire de 3 ans au maximum est aussi possible.
Les principales obligations du bailleur et du locataire
Le bailleur doit respecter, principalement, les obligations suivantes :
- Il doit informer le locataire sur les différents risques comme les risques technologiques et naturels,
- Le bailleur doit mettre à la disposition du locataire les biens loués,
- Il doit maintenir les biens en état de servir,
- Il doit garantir la jouissance paisible ainsi que la sécurité des biens loués,
- En cas de refus de renouvellement, il doit présenter un motif légitime.
En contrepartie, le locataire doit respecter, lui aussi, les obligations suivantes :
- Payer le dépôt de garantie à la signature du contrat,
- Payer le loyer dans les délais au bailleur,
- Faire attention aux biens loués en respecter leur destination, indiquée dans le bail commercial,
- En cas de sous-location, il doit d’abord avoir l’autorisation du bailleur.
La répartition des travaux dans les baux commerciaux
Le locataire est tenu d’entretenir les lieux et de réparer ce qui a été dégradé lors d’une nouvelle conclusion de bail. Par la suite, les autres travaux sont à la charge du locataire.
Cependant, le bail commercial peut prévoir des aménagements conventionnels pour lui transférer une partie des travaux.
Par ailleurs, les travaux d’entretien et les travaux de gros entretien peuvent être mis à la charge du locataire, à moins qu’ils ne constituent pas de grosses réparations citées par l’article 606 du Code civil.